Giao dịch Bất động sản liên quan đến người nước ngoài

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ TẠI VIỆT NAM

Trong năm 2020, tại Thị trường BĐS của Tp. HCM nói riêng đã có đến hàng trăm dự án BĐS ‘hình thành trong tương lai’ đang triển khai. Chủ đầu tư kêu gọi khách hàng mua các căn hộ cao cấp, sang trọng sẽ bàn giao trong tương lai.

Vậy, hình thức giao dịch này là gì? Bộ Luật của Việt Nam đã quy định về các vấn đề này?

 

1. Quy định về đối tượng mua nhà là người VN định cư ở nước ngoài (điều kiện sở hữu, thời hạn sở hữu, giấy tờ chứng minh sở hữu nhà ở tại Việt Nam).

Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở (Điều 8 Luật nhà ở)

• Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
• Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

2. Quy định về đối tượng mua nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài (điều kiện sở hữu, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu, khu vực được sở hữu và các giới hạn về sở hữu nhà ở tại Việt Nam).

2.1. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 159 Luật nhà ở)

Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2.2. Hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 159 Luật nhà ở)

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại VN theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

2.3. Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 74 Nghị định số 99)

• Đối với cá nhân thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp luật.
• Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

2.4. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở

Bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định Giới hạn sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài của pháp luật Việt Nam (Sở Xây dựng ở từng địa phương xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở).

2.5. Giới hạn sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài

• Căn hộ chung cư: Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
• Nhà ở riêng lẻ: trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Nếu chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.
• Nếu có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng của mỗi dự án. Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc dự án nhà ở thương mại hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định nêu trên thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

2.6. Thời hạn sở hữu nhà ở người nước ngoài

• Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; Thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
• Tuy nhiên, trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
• Thời hạn sở hữu nhà ở đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; Thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

2.7. Gia hạn trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở (Điều 74 NĐ số 99)

• Gia hạn trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại VN thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu; Nhà ở của đối tượng này được xử lý như quy định đối với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở.
• Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

2.8. Xử lý đối với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở (Điều 8 NĐ số 99)

• Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định này (mua nhà ở của dự án thương mại) thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu; Nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu.
• Trong trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động; Trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; Việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở.
• Trường hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trước khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 7 của Nghị định này (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm, tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình). Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình khi đã hết hạn thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam

2.9. Thời hạn sở hữu của bên mua, bên nhận chuyển nhượng nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài

• Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
• Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định.

*** Trên đây là thông tin về ”Giao dịch BĐS liên quan đến người nước ngoài” gửi đến quý khách đang có ý định đầu tư hay mua Bất động sản. Qua bài viết trên chúng tôi, bạn đã thấy rõ tầm quan trọng cảu việc mua bán Bất động sản phải rỏ ràng như thế nào? Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc nào hãy liên hệ với chúng tôi để nhận câu trả lời phù hợp nhất nhé!

Các dự án được phép bán cho người nước ngoài

1. Masterise Marina One

• Tên dự án: Mastarise Marina One
• Vị trí: Số 2 đường Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Chủ đầu tư: Masterise Group
• Tổng thầu xây dựng: Coteccons
• Tổng diện tích: 10 Hecta
• Mật độ xây dựng: 45,9 %
• Loại sản phẩm: Căn hộ chung cư cao cấp – Officetel – Shophouse

2. Sunshine Continental

• Dự án: Sunshine Continental
• Vị trí: Tô Hiến Thành & Thành Thái, Phường 12, Quận 10, TP. HCM
• Chủ đầu tư: Sunshine Group
• Tổng thầu: An Phong
• Loại hình sản phẩm: Căn hộ, căn hộ cho thuê, Shophouse
• Diện tích: 14.981 m2
• Mật độ xây dựng: 23,6%
• Quy mô: 3 Block, cao 25 tầng (C1-C3 là tháp Căn hộ & C2 là tháp căn hộ cho thuê)
• Loại hình sản phẩm: 507 Căn hộ, Officetel, Sky Villas & 44 shophouse.

3. Căn hộ DEFINE Quận 2

Define Quận 2 là chung cư cao cấp tại phường Thạnh Mỹ Lợi. Khu vực phát triển “nóng” tập trung nhiều dự án bất động sản lớn. Dự án vinh dự đạt giải thưởng  “Thiết kế kiến trúc chung cư hạng sang xuất sắc” cùng với các giải thưởng ở các hạng mục khác, trong khuôn khổ chương trình Giải thưởng Bất động sản Việt Nam 2019 (PropertyGuru Vietnam Property Awards 2019). 

• Tên dự án: Define
• Vị trí: Phan Văn Đáng, Phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, TPHCM
• Chủ đầu tư: CapitaLand Việt Nam
• Quy mô: 1 block cao 24 tầng
• Số lượng: 88 căn
• Thiết kế: 44 sân vườn sở hữu riêng dành cho căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 194 m2 và 44 hồ bơi 26m2 sở hữu riêng dành cho căn hộ 4 phòng ngủ diện tích 295 m2
• Dự kiến giao nhà: quý II/2022.