Pháp luật về Kinh doanh Bất động sản

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Các hoạt động kinh doanh bất động sản:

• Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
  • a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  • b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
  • c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
  • d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động KD BĐS (Điều 10):

1.Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

– Quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm (Điều 5):

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

3. Hành lang pháp lý cho các loại hình Bất động sản đưa vào kinh doanh (nhà phố, biệt thự, chung cư, condotel, officetel, sở hữu kỳ nghỉ…)

• Các tranh chấp, vi phạm kéo dài khiến nhiều người băn khoăn phải chăng chúng ta thiếu chế tài, thiếu các quy định để giải quyết. Tuy nhiên, tranh chấp dân sự trong bất kỳ lĩnh vực nào, không riêng gì trong lĩnh vực bất động sản, đều luôn có nguy cơ phát sinh và bất kể hành lang pháp lý được bổ sung, sửa đổi đến đâu cũng khó có thể ngăn chặn tranh chấp. Quan trọng nhất là chúng ta có một khung, sườn pháp lý cơ bản để các bên tham gia thị trường có căn cứ giải quyết khi có tranh chấp phát sinh
• Đối với nhà chung cư, thường có các tranh chấp phát sinh: thanh toán tiền, bàn giao nhà, phí bảo trì, diện tích chung riêng, chậm giao nhà… Áp dụng pháp luật như thế nào để giải quyết?
• Đối với nhà liên kế, biệt thự, nhà ở hình thành trong tương lai: các tranh chấp liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng đất ở, đặt cọc, bàn giao nhà, thanh toán tiền, giải chấp bất động sản, đăng bộ…. Áp dụng pháp luật nào để giải quyết.
• Hiện nay, trên thị trường xuất hiện thêm một số sản phẩm mới hình thành với mục đích nghĩ dưỡng, tạo ra những khoản thu nhập thụ động và cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư như condotel, officetel, căn hộ cho thuê 50 năm…

4. Quy định về dịch vụ môi giới BĐS

Quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: Điều 62 quy định:

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Lưu ý: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản (Khoản 3 Điều 62).

– Quy định về quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (Điều 66):

1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
3. Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
4. Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

– Nội dung môi giới BĐS (Điều 63)

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

5. Các quy định khác liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản:

Quy định về việc huy động vốn (Điều 19 của Nghị định 99/2015/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2014 và Khoản 3 Điều 69 Luật nhà ở) như sau:

• Ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận theo điểm a Khoản 2 Điều 19 NĐ số 99.
• Ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật nhà ở .
• Theo quy định tại Điều 69 Luật nhà ở thì Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm:
  • Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
  • Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  • Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

6. Các hành vi bị cấm đối với chủ đầu tư: Điều 8 quy định

• Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS
• Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
• Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
• Không thực hiện/ thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
• Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
• Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

7. Các loại đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, hướng dẫn các thông tin trên Giấy chứng nhận

1. Các loại đất:

Theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai thì Phân loại đất gồm 3 loại có mục đích sử dụng như sau:

• Đất nông nghiệp: gồm Đất trồng cây (lúa, hàng năm khác, lâu năm); Đất rừng (sản xuất, phòng hộ, đặc dụng); Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác (xây dựng nhà kính và mục đích trồng trọt, chăn nuôi khác);
• Đất phi nông nghiệp: gồm Đất ở (tại nông thôn, tại đô thị); Đất xây dựng trụ sở, cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp (tổ chức sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục, khoa học, công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác); Đất sản xuất, kinh doanh (khu công nghiệp, khu chế xuất, thương mại – dịch vụ, sản xuất khoán sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); Đất sử dụng vào mục đích công cộng (giao thông, di tích lịch sử – văn hóa, công trình năng lượng, sinh hoạt cộng đồng, chợ, xử lý chất thải); Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác phục vụ sản xuất, xây dựng không nhằm kinh doanh hay ở;
• Đất chưa sử dụng: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.

2. Thời hạn sử dụng đất:

• Luật đất đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai 2003 .
• Trong đó, đất ở thời hạn sử dụng đất ở là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp không quá 50 năm. Đối với đất giao, đất thuê thì thời hạn được xem xét theo dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, được xem xét gia hạn.

3. Hình thức sử dụng đất:

• Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:
  • a. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
  • b. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
  • c. Công nhận quyền sử dụng đất.

*** Trên đây là bài viết chia sẻ thông tin về ”Pháp luật về Kinh doanh Bất động sản” gửi đến quý khách đang có ý định đầu tư hay mua Bất động sản. Qua bài viết trên chúng tôi, bạn đã thấy rõ tầm quan trọng cảu việc mua bán Bất động sản phải rỏ ràng như thế nào? Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc nào hãy liên hệ với chúng tôi để nhận câu trả lời phù hợp nhất nhé!