Nhà ở xã hội là gì

NHƯ THẾ NÀO NHÀ Ở XÃ HỘI

Nhà ở xã hội là gì? Có mua bán được không? Sở hữu bao nhiêu năm? Ưu và nhược điểm so với nhà ở thương mại là các câu hỏi thường gặp khi tìm mua một dự án nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội là loại nhà dành cho những người trong nhóm đối tượng được Nhà nước hỗ trợ và có sự khác nhau giữa các quốc gia. Tên tiếng Anh của nhà ở xã hội là Housing Cooperative hoặc Social Housing hoặc Public Housing.

 

ĐỊNH NGHĨA VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI HIỆN NAY

Nhà ở xã hội (NOXH) ra đời là niềm hy vọng có nhà của nhiều cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp. Giúp giải quyết bài toán nhà ở, nhưng thực thế hiện nay số lượng dự án NOXH tại TPHCM không đủ nguồn cung.

Luật Nhà ở 2014 quy định rõ trong Khoản 7 Điều 3: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại, được quy định diện theo từng loại nhà cụ thể:

Nhà ở xã hội là nhà chung cư: Tiêu chuẩn diện tích tối thiểu mỗi căn hộ là 25m2, tối đa là 70m2. Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án. Thiết kế căn hộ theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Nhà ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên như công chức nhà nước chưa có nhà ở, người có thu nhập thấp… và được cho thuê ở với giá rẻ so với giá thị trường.

QUY MÔ, SỐ LƯỢNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Tại luật nhà ở Việt Nam, quy mô số lượng căn hộ xã hội sẽ được quyết định dựa trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua nhà của các đối tượng có liên quan. Ngoài ra quy mô, số lượng nhà ở dạng này còn cần có sự phù hợp với điều kiện kinh tế của địa phương cụ thể. Đối với quy mô và số lượng nhà ở nhà xã hội, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan có quyền lực nhất, cũng là cơ quan chịu trách nhiệm hàng đầu về các dự án có trên địa bàn mình quản lý.

NGUỒN VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Nguồn vốn phát triển căn hộ xã hội sẽ dựa vào các nguồn tiền chính như sau:

• Tiền bán, tiền cho thuê hoặc tiền cho thuê mua nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước trên địa bàn.
• Tiền trích từ 30% – 50% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại. Đồng thời thu được từ các dự án đô thị mới trên địa bàn.
• Nguồn tiền từ ngân sách địa phương.
• Nguồn tiền được huy động từ các nguồn vốn khác.

Theo quy định Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

• Tại đô thị loại đặc biệt không quy định số tầng, hay không giới hạn số tầng.
• Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng.
• Diện tích mỗi căn hộ không quá 70m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.
• Nhà ở xã hội phải bảo đảm tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định từng loại đô thị.

Mỗi quốc gia có các chương trình nhà ở xã hội khác nhau: Singapore có chương trình phát triển nhà HDB (housing & Development Board) cho người dân chưa có nhà đều có cơ hội đăng ký mua nhà, Hàn Quốc cũng có chương trình tương tự với kế hoạch mua nhà theo thu nhập của người dân, chính sách hỗ trợ cho vay với lãi suất thấp chỉ khoảng 3%/năm.

Tại Việt Nam, có hai loại nhà ở xã hội :

• Các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng, mục đích là làm nhà ở xã hội
• Các dự án mà các công ty tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án được cấp đất…
• Các dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.

NHÀ Ở XÃ HỘI CÓ MUA BÁN ĐƯỢC KHÔNG ?

Khi mua NOXH 5 năm, có thể mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu, một số dạng nhà ở xã hội dưới dạng nhà nước cho thuê thì không mua bán được, chỉ có thể làm việc trên giấy ủy quyền sử dụng tài sản.

Vì cơ cấu nhà ở xã hội là phục vụ người có thu nhập thấp nên có các chính sách ràng buộc trong mua bán, tránh tình trạng đầu cơ, làm giá nên việc mua nhà ở xã hội để đầu tư là khá may rủi.

Cụm từ NOXH còn rất lạ lẫm một số người, lầm tưởng đến những dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở cho một số người dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi giống như các dự án tái định cư. Có thể ý nghĩ này là đúng với một số dự án trước đây, nhưng từ 2013 trở lại đây thì đã có nhưng quy định rõ ràng về nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ: Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, và Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ: Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì ý nghĩ này đã không còn chính xác nữa.

Để được thuê hoặc thuê mua nhà xã hội những người thuộc diện trên còn phải bảo đảm các điều kiện:

• Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
• Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia đình dưới 8m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát.
• Mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng (đối với căn hộ có diện tích tối đa 70m² sàn) và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m²) tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Đối tượng được thuê nhà ở xã hội quy định rất cụ thể và rõ ràng tại Luật nhà ở như sau:

• Cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương ngân sách nhà nước.
• Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
• Các đối tượng trả lại nhà công vụ mà gặp khó khăn về nhà ở.

Các loại nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay

• Thứ nhất: căn hộ xã hội là các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng.
• Thứ hai: các căn hộ xã hội do các công ty tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội. Các dự án này của các công ty khi bán lãi sẽ được tính theo các chính sách đặc thù nhà nước quy định.

Ví dụ một số chính sách như giảm thuế VAT, giảm thuế đất. Ngoài ra một số dự án còn được cấp đất hay được hưởng những ưu đãi khác. Trong trường hợp là các dự án nhà ở thương mại thì các chủ đầu tư phải cam kết bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương.

CÓ MẤY HÌNH THỨC SỞ HỮU NHÀ Ở XÃ HỘI HIỆN NAY ?

Sở hữu sổ hồng lâu dài: là chủ nhân được sở hữu đất và các tài sản gắn liền với đất có thời hạn lâu dài nhất tại Việt Nam hiện nay. Nếu bạn mua được nhà xã hội có hình thức sở hữu là sổ hồng lâu dài sẽ rất thuận lợi. Căn hộ đưa vào sử dụng khoảng thời gian 50 – 60 năm, lúc này căn hộ xuống cấp, hỏng hóc không thể sử dụng được thì đất tại của căn hộ vẫn thuộc quyền sở hữu chung của dự án.

Lúc này chủ đầu tư có thể bán căn hộ hoặc có quyền ủy quyền cho một chủ đầu tư khác để xây lại, có thể di dời và nhận đền bù tái định cư theo quy định của pháp luật hiện hành.

Sở hữu theo hình thức nhà ở 50 năm: Sở hữu nhà ở dạng này, giống việc bạn đang đi thuê nhà. Bạn chỉ có quyền sử dụng căn hộ là 50 năm và mà không có quyền sở hữu chúng.

Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội, nếu đáp ứng được các điều kiện đủ, cụ thể:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
9. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều kiện đủ)

Theo Điều 51 Luật Nhà ở 2014 quy định 09 đối tượng trên sẽ được mua nhà ở xã hội, thuê, thuê mua nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện:

Điều kiện 1: Về nhà ở

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.

Điều kiện 2: Về cư trú

• Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
• Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

Điều kiện 3: Về thu nhập

Các đối tượng 4, 5, 6 và 7 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (vì người nộp thuế thu nhập cá nhân là những người có thu nhập cao).

Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo (có sổ hộ nghèo, cận nghèo).

Lưu ý khi mua nhà ở xã hội:

Đối tượng 1, 8, 9 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập (chỉ cần thuộc đối tượng đó và đáp ứng điều kiện về nhà ở và cư trú là được hưởng chính sách nhà ở xã hội).

Như vậy, để thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng cả 02 điều kiện cần và điều kiện đủ, cụ thể: Phải là đối tượng chính sách và đáp ứng được các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập.