Giao dịch Bất động sản hình thành trong tương lai

QUY TRÌNH GIAO DỊCH SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ”ĐẢM BẢO NHẤT”

Trong năm 2020, tại Thị trường BĐS của Tp. HCM nói riêng đã có đến hàng trăm dự án BĐS ‘hình thành trong tương lai’ đang triển khai. Chủ đầu tư kêu gọi khách hàng mua các căn hộ cao cấp, sang trọng sẽ bàn giao trong tương lai.

Vậy, hình thức giao dịch này là gì? Bộ Luật của Việt Nam đã quy định về các vấn đề này?

Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu thêm về loại hình BDS hình thành trong tương lai qua nội dùng bài viết dưới đây.

1. Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai và các quy định mở bán

a) Quy định mở bán bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản: chủ đầu tư chỉ được mở bán dự án khi có đủ các điều kiện sau:

• Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
• Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là như chung cư, tòa nhà có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Có Ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng tiến độ theo cam kết giữa chủ đầu tư với khách hàng.
• Được Cục quản lý cạnh tranh/Sở Công Thương chấp thuận đăng ký hợp đồng mẫu.

b) Quy trình giao dịch Nhà chưa có giấy chứng nhận (tài sản hình thành trong tương lai):

Các bước tiến hành:

• Bước 1: Tìm Kiếm bất động sản.
• Bước 2: Kiểm tra bất động sản (Pháp lý của dự án, năng lực chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng)
• Bước 3: Công bố dự án/ Đặt chỗ/Đặt cọc.
• Bước 4: Ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư
• Bước 5: Thanh toán tiền theo tiến độ Hợp đồng
• Bước 6: Nhận bàn giao nhà
• Bước 7: Chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận và bàn giao Giấy chứng nhận cho bên mua.

2. Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai.

• Bước 1: Tìm Kiếm BĐS
• Bước 2: Kiểm tra BĐS (pháp lý, chủ đầu tư và Bên bán)
• Bước 3: Đặt cọc và thanh toán tiền
• Bước 4: Thanh toán tiền và Ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán có công chứng
• Bước 5: Nộp thuế thu nhập cá nhân
• Bước 6: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
• Bước 7: Bàn giao nhà, hồ sơ và thanh toán tiền còn lại

Trong thời gian thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ (trước khi chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua), Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng cho Bên thứ 3. Căn cứ theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành một số điều của luật nhà

Các bước tiến hành chuyển nhượng hợp đồng

• Bước 1: Tìm kiếm bất động sản cần mua. Bên mua sẽ tiến hành thẩm định pháp lý của dự án, chủ đầu tư và Bên mua.
• Bước 2: Tiến hành đặt cọc và thanh toán tiền
• Bước 3: Các Bên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư 19. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
• Bước 4: Các Bên tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng Hợp đồng.
• Bước 5: Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng tại cơ quan thuế.
• Bước 6: Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

3. Quy định về thanh toán trong giao dịch nhà hình thành trong tương lai.

• Lần 1: <30% giá trị hợp đồng
• Lần 2: <70% giá trị hợp đồng Trước khi giao nhà
• Lần 3: Giấy chứng nhận: <95 % giá trị hợp đồng

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

4. Việc thực hiện nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí khi Giao dịch BĐS hình thành trong tương lai.

• Phí công chứng.
• Thuế Thu nhập cá nhân:
  • Các trường hợp được miễn thuế TNCN;
  • Thuế suất: 2%* giá chuyển nhượng.

Đặc biệt: Trường hợp được miễn thuế TNCN theo hướng dẫn tại Nghị định số 65/2013/NĐ-CP:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

*** Những điểm cần lưu ý khi thực hiện giao dịch, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai trên thực tế:

– Kiểm tra và xác định loại hợp đồng mà Bên bán ký kết với chủ đầu tư:

• Chủ đầu tư có phải là Bên bán hay không?
• Bất động sản có đang tranh chấp hay không, có đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng không?
• Tình trạng thanh toán của Bên chuyển nhượng tại chủ đầu tư
• Chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin cấp GCN đối với bất động sản chưa.
• Trường hợp mua nhà liên kế, biệt thự thì lưu ý thêm:

1. 1. Kiểm tra căn nhà đó xây dựng có đúng với quy hoạch và thiết kế đã được duyệt.
   2. Nếu là mua nhà chung cư thì Bên mua cần kiểm tra hiện trạng thực tế xây dựng của bất động sản, các trang thiết bị gắn liền với bất động sản mà Bên bán sẽ bàn giao khi giao nhà.
   3. Kiểm tra các giấy tờ liên quan đến bất động sản gồm: Hợp đồng mua bán cùng các Phụ lục đính kèm, biên lai thanh toán, Hóa đơn VAT, Biên bản bàn giao nhà.
   4. Trước khi công chứng Hợp đồng, các Bên phải liên hệ chủ đầu tư cấp văn bản xác nhận tình trạng bất động sản giao dịch (đã bàn giao hay chưa, đã được cấp GCN chưa? Tình trạng thanh toán, bất động sản có tranh chấp không…
   5. Bên mua không nên thanh toán hết 100% tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng cho Bên bán tại thời điểm công chứng. Bên mua giữ lại một khoản tiền để đảm bảo Bên bán thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, và các khoản phí phải nộp cho chủ đầu tư (nếu có). Bên mua sẽ thanh toán số tiền còn lại sau khi được chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và bàn giao cho Bên mua.

Một số lưu ý khi Giao dịch Bất động sản hình thành trong tương lai MỚI NHẤT:

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

*** Trên đây là thông tin về ”Cách Giao dịch Bất động sản hình thành trong tương lai” gửi đến quý khách đang có ý định đầu tư hay mua Bất động sản. Qua bài viết trên chúng tôi, bạn đã thấy rõ tầm quan trọng cảu việc mua bán Bất động sản phải rỏ ràng như thế nào? Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc nào hãy liên hệ với chúng tôi để nhận câu trả lời phù hợp nhất nhé!