Đặt cọc mua bán Bất động sản an toàn

LÀM THẾ NÀO ĐỂ ĐẶT CỌC MUA BÁN BĐS AN TOÀN HIỆU QUẢ NHẤT

Khi bạn đã tìm được căn nhà, thửa đất, hai bên mua bán tiến đến giai đoạn cuối của giao dịch. Bạn nghĩ đến điều đầu tiên đó là sẽ đặt cọc để mua bán loại bất động sản này.

• Vậy bạn có nên đặt cọc mua bán nhà đất không?
• Việc đặt cọc liệu đã an toàn và chắc chắn chưa?
• Bạn cần làm gì để đặt cọc mua bán nhà đất an toàn?

Bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ cùng Quý khách hàng giải đáp tất cả những vấn đề liên quan về khi mua bán nhà đất hiệu quả nhất.

Đặt cọc là khái niệm rất dễ hiểu với không chỉ những người mua bán nhà đất mà cả những người cho thuê nhà, mua bán hàng hóa, sử dụng dịch vụ. Trong khuôn khổ bài viết này, tôi chỉ phân tích các vấn đề liên quan đến đặt cọc mua bán nhà đất.

Nếu đang đọc đến đây, chắc chắn bạn cũng là người hiểu cơ bản đặt cọc mua bán nhà đất là gì. Vậy có bao giờ bạn tự hỏi: đặt cọc mua bán nhà đất có được quy định trong pháp luật không?. Câu hỏi này sẽ được giải đáp tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Nội dung của Hợp đồng đặt cọc:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ưu điểm của đặt cọc mua bán nhà đất:

Đó là quy định của luật. Trên thực tế việc đặt cọc mua bán nhà đất có những ưu điểm và rủi ro sau:

• Người mua cảm thấy yên tâm sẽ giữ và mua được thửa đất, căn nhà phù hợp.
• Người bán cảm thấy yên tâm vì đã có người mua nhà, thửa đất của mình. Và có thêm 1 khoản tiền mà chưa cần phải làm thủ tục sang tên.
• Điều khoản phạt cọc (Khoản 2 Điều 328 nêu trên) giúp các bên cùng phải có trách nhiệm giữ lời hứa và chữ tín nếu không muốn bị phạt hoặc mất tiền cọc.
• Người mua có thời gian chuẩn bị tiền nếu chưa đủ để thanh toán 1 lần.
• Người bán có thời gian chuẩn bị dọn dẹp đồ đạc (nếu đang ở tại đó), thanh lý Hợp đồng thuê nhà (nếu đang cho thuê). Giải quyết các việc cần thiết khác để bàn giao nhà, sổ đỏ và các giấy tờ cho bên mua.

Rủi ro của đặt cọc mua bán nhà đất: Biện pháp đặt cọc nghe có vẻ chắc chắn và yên tâm. Nhưng thực ra lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho cả 2 bên, đó là các rủi ro sau:

• Số tiền đặt cọc hoặc phạt cọc quá ít so với giá trị nhà đất mua bán. Bên bán rất dễ vi phạm hợp đồng nếu có người mua khác trả giá cao hơn.
• Số tiền đặt cọc hoặc phạt cọc quá nhiều so với giá trị nhà đất mua bán. Sau khi đặt cọc vì lý do nào đó bên bán không muốn bán hoặc không bán được nữa. Việc bên mua đòi lại tiền cọc và tiền phạt cọc (nếu có) trong trường hợp này không dễ dàng.
• Nếu thời gian đặt cọc quá dài, bên bán sẽ bị thiệt khi nhà đất tăng giá. Đồng thời, bên mua cũng sẽ bị thiệt khi bên bán trong thời gian đó mang sổ đỏ đi thế chấp vay ngân hàng. Hoặc tham gia vào 1 giao dịch khác ngắn hạn và không may đến thời điểm mua bán thì không lấy sổ đỏ gốc về được.
• Nếu không may phải hoàn trả tiền cọc hoặc phạt cọc. Nếu hai bên không thương lượng được thì có thể sẽ dẫn đến tranh chấp thậm chí khiếu kiện. Việc này vừa mất thời gian, công sức, tiền bạc của các bên. Tài sản bị đóng băng không thể giao dịch được do có tranh chấp.
• Người bán có thể cùng lúc giao dịch nhiều người mua trong thời gian đặt cọc.

Như vậy, bạn có thể thấy việc đặt cọc mua bán nhà đất lại tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với việc mua bán nhà đất mà thanh toán luôn một lần.

Bạn nghĩ rằng khi mua bán nhà đất cần phải đặt cọc. Hay việc đặt cọc sẽ giúp việc mua bán nhà đất an toàn và thuận lợi hơn. Bạn nên cân nhắc điều này.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ VIỆC ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT ĐƯỢC AN TOÀN?

Tuy vậy, thực tế không phải ai cũng muốn hoặc đủ điều kiện thanh toán một lần. Có rất nhiều lý do để bạn muốn đặt cọc mua bán nhà đất trước khi thanh toán toàn bộ và ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng.

Các bên thường đặt cọc mua bán nhà đất trong các trường hợp phổ biến sau:

• Bên bán nhà đất yêu cầu phải đặt cọc cho chắc chắn mới đồng ý bán.
• Bên bán chưa thể bàn giao nhà hoặc giấy tờ ngay. Do nhà đang cho thuê, chưa tìm được chỗ ở mới, sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng,…
• Bên mua nhà đất chưa đủ tiền để thanh toán ngay.
• Bên mua nhà đất quá thích nhà, đất đó.

Và nhiều lý do khác để xuống cọc trước khi chính thức ký công chứng hợp đồng mua bán. Bạn hãy lưu ý những điều sau:

1. Đặt cọc bao nhiêu tiền?

Không có công thức chung cho việc đặt cọc bao nhiêu tiền là hợp lý. Tuy nhiên, bạn có thể căn cứ vào các yếu tố để đưa ra số tiền đặt cọc phù hợp với thực tế:

• Căn cứ vào giá mua bán nhà đất.
• Bạn nên căn cứ vào giá mua bán BĐS để đưa ra số tiền đặt cọc hợp lý.
• Giá thị trường của nhà, đất so với giá mua bán.

Khi bạn mua được nhà đất “rẻ” so với giá thị trường, mà bạn đặt cọc quá ít. Bên bán có thể chấp nhận chịu phạt cọc khi tìm được người mua khác với giá bán cao hơn.

Khi bạn bán được nhà đất “đắt” so với giá thị trường, mà bạn yêu cầu đặt cọc quá nhiều. Bên mua cũng sẽ phải cân nhắc “lâu lâu” và có thể làm lỡ mất cơ hội của bạn.

2. Mức độ phù hợp và cần nhà đất đó thế nào?

Bạn là bên mua thì hãy cân nhắc xem bạn và gia đình thích căn nhà, thửa đất đó ở mức độ như thế nào để quyết định số tiền cọc là bao nhiêu. “Thích” ở đây gồm nhiều yếu tố như: vị trí nhà đất có ở trung tâm, có đẹp và thuận tiện đi lại không, hợp phong thủy, môi trường, hàng xóm xung quanh, không khí trong lành hay không… Có rất nhiều yếu tố để đánh giá tùy thuộc vào tiêu chí mỗi người.

3. Nếu không may rủi ro xảy ra thì sao?

• Khi mua bán nhà đất, không có ai muốn xảy ra việc này. Tuy nhiên, bạn vẫn nên đề phòng và tính trước mọi trường hợp. Vì một lý do nào đó dẫn đến việc mua bán không thực hiện được. Thậm chí, nếu không may bạn phải tham gia vụ kiện tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Với những rủi ro như trên nếu xảy ra, thì bạn thấy có thể chấp nhận được số tiền đặt cọc là bao nhiêu.

4. Phạt cọc bao nhiêu tiền?

Trong quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Bên mua đã đặt cọc mua bán nhà đất, sau đó bên bán (bên nhận đặt cọc) không bán nữa. Bên bán sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua (bên đặt cọc) số tiền bằng 2 lần số tiền đặt cọc. Nếu, bên mua không mua nữa thì bên mua không được hoàn trả lại tiền đặt cọc. Đó là hình thức phạt cọc thông thường và phổ biến. Tuy nhiên, bạn không nhất định phải áp dụng đúng như vậy. Tại Khoản 2 Điều 328 cũng quy định: trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận một mức phạt cọc phù hợp với thực tế. Chẳng hạn, số tiền đặt cọc giảm thì phạt cọc cao hơn để cân đối quyền lợi và trách nhiệm của các bên.

5. Thời hạn đặt cọc bao lâu?

Thời hạn cọc sẽ căn cứ vào thỏa thuận cả hai bên. Với bên mua có thể chuẩn bị tài chính. Và bên bán có thể chuẩn các loại giấy tờ và nhà đất để bàn giao.

Đây là thời gian mà hai bên đã cùng mong muốn và sẵn sàng ký công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng, giao tiền và nhận nhà.

Khi đặt cọc mua bán nhà đất, mỗi bên đều có những mong muốn, yêu cầu, điều kiện riêng của mình. Vậy để giao dịch thành công, thuận lợi thì luôn cần có sự cân đối quyền lợi của cả hai bên.

Có một điều quan trọng bạn luôn phải nhớ khi đặt cọc mua bán nhà đất, đó là:

• Việc đặt cọc mua bán nhà đất luôn phải lập thành văn bản.
• Hợp đồng đặt cọc cần có đầy đủ chữ ký của các bên.

 

GIẢM THIỂU TỐI ĐA RỦI RO TRONG GIAO DỊCH BẮT ĐỘNG SẢN

Vậy lập hợp đồng đặt cọc theo hình thức nào để an toàn cho các bên? Tôi sẽ đưa ra 4 phương án tương ứng với 4 mức độ an toàn. Bạn có thể lựa chọn phù hợp tùy vào thực tế:

1. Mức độ An toàn thấp:

Hợp đồng đặt cọc hai bên tự lập, không có người làm chứng

• Các bên tự lập Hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận, có thể mời hoặc không mời người làm chứng.
• Sau đó hai bên tự ký và giữ bản Hợp đồng của mình

• • Hợp đồng có thể không chặt chẽ và không dự kiến được các tình huống phát sinh
  • Có thể có những điều khoản bất lợi cho một bên
  • Có thể không đủ người ký (chẳng hạn vợ – chồng đại diện 1 người ký)
  • Có thể không xem giấy tờ gốc, bản chính
  • Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền có thể phải xác minh hoặc giám định
  • Bên bán có thể bán cho nhiều người khác mà bên mua không biết
  • Không tốn chi phí dịch vụ

2. Tương đối An toàn:

Hợp đồng đặt cọc có sự tư vấn của luật sư, có người làm chứng

• Các bên thuê luật sư tư vấn, soạn thảo Hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận, có thể mời người làm chứng. Luật sư hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ và giữ bản Hợp đồng của mình.
• Hợp đồng chặt chẽ hơn, dự kiến các tình huống phát sinh, giảm thiểu rủi ro khi có tranh chấp

• • Hạn chế tối đa điều khoản bất lợi cho một bên
  • Có thể không đủ người ký (chẳng hạn vợ – chồng đại diện 1 người ký)
  • Có thể không xem giấy tờ gốc, bản chính
  • Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xác minh hoặc giám định nhưng với mức độ thấp hơn
  • Bên bán có thể bán cho nhiều người khác mà bên mua không biết
  • Có chi phí dịch vụ cho luật sư

3. An toàn:

• Lập vi bằng đặt cọc
• Các bên thuê thừa phát lại lập vi bằng chứng kiến việc giao tiền đặt cọc theo thỏa thuận. Thừa phát lại hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ. Thừa phát lại ký, đóng dấu, trả Vi bằng cho các bên lưu giữ.
  • Hợp đồng chặt chẽ hơn, dự kiến các tình huống phát sinh, giảm thiểu rủi ro khi có tranh chấp
  • Hạn chế tối đa điều khoản bất lợi cho một bên
  • Cần đủ người ký và điểm chỉ
  • Cần xem giấy tờ gốc, bản chính
  • Có đăng ký với Sở tư pháp cấp tỉnh, thành phố
  • Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền không phải xác minh hoặc giám định (Vi bằng được coi là chứng cứ không cần chứng minh trước tòa)
  • Bên bán có thể bán cho nhiều người khác mà bên mua không biết
  • Có chi phí dịch vụ lập vi bằng

4. Rất an toàn:

Công chứng Hợp đồng đặt cọc

• Các bên thuê công chứng viên chứng nhận Hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận. Công chứng viên hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ. Công chứng viên ký, đóng dấu Văn phòng công chứng. Hợp đồng đặt cọc đã công chứng và trả cho các bên lưu giữ.

• • Hợp đồng chặt chẽ hơn, dự kiến các tình huống phát sinh, giảm thiểu rủi ro khi có tranh chấp
  • Hạn chế tối đa điều khoản bất lợi cho một bên
  • Cần đủ người ký và điểm chỉ
  • Cần đầy đủ giấy tờ gốc, bản chính được công chứng viên kiểm tra
  • Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền không phải xác minh hoặc giám định (Hợp đồng công chứng được coi là chứng cứ không cần chứng minh trước tòa)
  • Đăng ký trên hệ thống thông tin công chứng phạm vi toàn thành phố Hà Nội
  • Bên bán không thể bán cho người khác (do đã được ngăn chặn trên hệ thống công chứng)
  • Có chi phí dịch vụ công chứng

Bạn có thể thấy, phương pháp đơn giản thì sẽ ít an toàn và ít chi phí hơn, ngược lại nếu bạn muốn an toàn thì bạn sẽ cần giấy tờ thủ tục và chi phí nhiều hơn một chút.

An toàn hơn không có nghĩa là sẽ không bao giờ phát sinh tranh chấp, mà có nghĩa là hạn chế được tối đa việc phát sinh tranh chấp. Và khi phát sinh tranh chấp thì bạn sẽ được bảo vệ quyền lợi tốt hơn và việc chứng minh dễ dàng và rõ ràng hơn.

*** Trên đây là thông tin về ”Cách đặt cọc mua bán nhà đất an toàn’‘ gửi đến quý khách đang có ý định đầu tư hay mua Bất động sản. Qua bài viết trên chúng tôi, bạn đã thấy rõ tầm quan trọng cảu việc mua bán Bất động sản phải rỏ ràng như thế nào? Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc nào hãy liên hệ với chúng tôi để nhận câu trả lời phù hợp nhất nhé!