LÀM SAO ĐỂ XỬ LÝ KHI CHỦ NHÀ ĐÃ NHẬN CỌC MÀ NGƯỜI BÁN KHÔNG BÁN NỮA

TRƯỜNG HỢP 1: Khi nhận cọc có Người mua – Người bán – Môi giới

  • Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc?
  • Tư vấn về vi phạm hợp đồng đặt cọc nhà đất?
  • Mức phạt hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà?
  • Những trường hợp nào sẽ lấy lại được tiền đặt cọc mua căn hộ?
  • Và các vấn đề pháp lý khác liên quan:

1. Quy định của pháp luật về đặt cọc Theo Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Việc bạn không có lý do chính đáng mà từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà ở gắn liền với đất đã vi phạm hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký kết.

2. Phạt cọc:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Kết luận:

Trong trường hợp: “Nếu bên A đổi ý không bán cho bên B thì bên A phải trả lại cho bên B số tiền mà bên B đặt cọc” trả theo trong hợp đồng có nội dung thỏa thuận theo trong biên bản nhận cọc đã thỏa thuận.

3.1. Hai bên không thỏa thuận rõ phần tiền đền cọc “gấp đôi số tiền đặt cọc” là tiền phạt cọc hay cả tiền đặt cọc lẫn phạt cọc. Hay chỉ quy định chung là phải trả cho bên B số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc nếu bạn không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy bạn thực hiện theo đúng quy định hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là trả lại cho bên kia số tiền tương ứng.

*** (Ví dụ: khi đặt cọc là 100.000.000 đồng thì khi đền cọc là trả 100 triệu đồng tiền cọc + 100 triệu tiền đền cọc). Chỉ khi hai bên thỏa thuận rõ trong hợp đồng nội dung: “Nếu bên A không bán tài sản cho bên B thì phải trả cho bên B số tiền cọc và một số tiền gấp 02 lần số tiền cọc mà bên A dã nhận của bên B”.

3.2. Hai bên không thỏa thuận rõ phần tiền đền cọc “gấp đôi số tiền đặt cọc hay là đền bao nhiêu” là tiền phạt cọc hay cả tiền đặt cọc lẫn phạt cọc mà chỉ quy định chung là bạn phải có trách nhiệm trả cho bên B số tiền gấp đôi số tiền đặt cọc nếu bạn không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy bạn thực hiện theo đúng quy định hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là trả lại cho bên kia số tiền tương.

TRƯỜNG HỢP 2: Khi nhận cọc giữa Người mua – Môi giới, mà không có Người bán.

Người mua cần xem bảng gốc giấy tờ nhà, Chứng minh nhân dân (Sộ hổ khẩu) bảng gốc hay có công chứng của Chủ sử hữu tài sản bạn muốn mua.

Người môi giới cần phải suất trình thêm giấy tờ tùy thân bản gốc của mình, giấy tờ liên quan đến chủ sở hữu tài sản ủy quyền cho môi giới (giấy ủy quyền nhận cọc giữa chủ nhà cho môi giới, tin nhắn xác nhận chủ nhà đồng ý cho môi giới nhận cọc thay, hay cuộc gọi điện thoại có ghi âm trao đổi giữa người bán với môi giới trao đổi khi có người mua). Thì người mua có thể yên tâm trao tiền cọc cho môi giới.

Nếu khi người mua muốn mua tài sản đó mà khi không có chủ nhà, mà môi giới muốn nhận cọc, mà bạn vẫn tin tưởng giao tiền cho môi giới nhận. Khi trường hợp xảy ra người bán không chịu bán tài sản đó nữa, thì người bán sẽ không có chịu trách nhiệm trong quá trình đặt cọc này, và người mua khả năng chỉ có thể lấy lại số tiền đã đặt cọc cho môi giới hoặc có thể mất số tiền đã đặt cọc khi môi giới bỏ trốn. Khi này sẽ xảy ra trường hợp kiện tụng sẽ rất mất thời gian,…

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã nhận 100 triệu tiền đặt cọc của ông A và giữa hai bên đã có xác nhận giao dịch bằng Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc. Căn cứ theo quy định nêu trên nếu trong Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã có thỏa thuận về mức phạt cọc khi một trong hai bên vi phạm thỏa thuận thì bạn sẽ phải bồi thường theo mức phạt đó.

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc khi có hành vi vi phạm thì bên vi phạm sẽ phải trả cho bên bị vi phạm tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương. Như vậy có nghĩa là bạn sẽ phải bồi thường cho ông A với mức là sô tiền đặt cọc + số tiền đã đặt cọc) trừ trường hợp có thỏa thuận khác trước đó.

Trong trường hợp bạn muốn giảm mức bồi thường, bạn có thể thỏa thuận với bên bị vi phạm. Ngoài ra bạn có thể kiểm tra xem Giấy đặt cọc/ Hợp đồng đặt cọc đã ký có bị vô hiệu hay không.

TRƯỜNG HỢP LOẠI TRỪ TRÁCH NHIỆM CHỈ TRẢ PHẠT TIỀN ĐẶT CỌC

Vì lý do khách quan như thiên tai, bão lũ, hỏa hoạn… mà tài sản là đối tượng trong hợp đồng chính không còn nữa,

  • Ví dụ: A đặt cọc mua nhà của B, không may trong thời hạn đặt cọc xảy ra thiên tai khiến căn nhà không còn nữa thì không có nghĩa vụ

Vì lý do khách quan mà công việc theo hợp đồng chính không thể thực hiện được,…

  • Ví dụ: A và B ký Hợp đồng đặt cọc thi công xây dựng công trình nhưng khi thi công thì phát hiện ra đất đang quy hoạch và sắp bị thu hồi, không được xin giấy phép xây dựng nên công việc này không thể thực hiện được, theo đó bên thi công chỉ cần trả lại tiền cọc cho bên chủ nhà mà không đặt a vấn đề phạt cọc.

Do có sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng: Khi giao kết hợp đồng đặt cọc, hai bên có thể thỏa thuận để miễn trách nhiệm trả tiền phạt cọc hoặc khi xảy ra việc vi phạm hợp đồng cọc thì các bên cũng có thể thỏa thuận lại về nghĩa vụ của mỗi bên trên hợp đồng.

Vậy, số tiền phạt cọc do hai bên thỏa thuận và pháp luật tôn trong sự thỏa thuận đó, nếu hai bên không có thỏa thuận rõ ràng thì mức phạt cọc đối với bên nhận đặt cọc được áp dụng thep quy định của pháp luật là tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tức phạt 1 khoản bằng tài sản đặt cọc) đồng thời phải trả lại tiền cọc.

*** Trên đây là thông tin về ”Cách xử lý khi đã nhận cọc mà không bán nữa’‘ gửi đến quý khách đang có ý định đầu tư hay mua Bất động sản. Qua bài viết trên chúng tôi, bạn đã thấy rõ tầm quan trọng cảu việc mua bán Bất động sản phải rỏ ràng như thế nào? Nếu bạn còn bất cứ thắc mắc nào hãy liên hệ với chúng tôi để nhận câu trả lời phù hợp nhất nhé!

CHUYÊN TRANG CHỦ ĐẦU TƯ

GIỚI THIỆU CHÚNG TÔI

ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN

NHẬN ƯU ĐÃI TỪ CHỦ ĐẦU TƯ